Cession de bail ou vente de murs : quelle stratégie pour votre local commercial dans l’Est parisien ?
Comprendre les deux options :
cession de bail vs vente des murs
Qu’est-ce que la cession de bail ?
La cession de bail commercial (ou cession du droit au bail) consiste pour le locataire, dit « cédant », à transférer son droit d’occupation du local à un nouveau locataire (« cessionnaire »). Le bail initial reste en vigueur, mais le locataire change.
Cette option est souvent choisie lorsque le locataire souhaite partir sans vendre l’immeuble lui-même ou sans être propriétaire des murs. Elle peut être utilisée seule (cession du bail seul) : à condition que le contrat le permette ou dans le cadre d’une cession de fonds de commerce.
Avantages de la cession de bail : un coût d’entrée plus faible pour le repreneur, une plus grande flexibilité, et moins de responsabilités liées à la propriété immobilière.
Limites : le cessionnaire reprend le bail aux conditions existantes : loyer, charges, destination, etc, ce qui peut restreindre sa liberté. S’il y a des clauses restrictives (clause d’agrément, interdiction de cession de bail isolée, etc.), la cession peut être conditionnée à l’accord du bailleur.
Qu’est-ce que la vente des murs ?
La vente des murs signifie vendre la propriété du local commercial lui-même, c’est-à-dire le bâtiment ou le lot immobilier, avec ou sans locataire. L’acheteur devient alors propriétaire du bien.
Dans ce cas, l’acte de vente concerne l’immobilier et non le bail ou le fonds de commerce. Le nouveau propriétaire peut choisir de conserver le locataire (si le bail en cours continue), ou d’en négocier un nouveau.
Avantages de la vente des murs : vous retirez la propriété immobilière de votre patrimoine, libérez des capitaux, et parfois obtenez un bon price pour un bien bien situé. Si les murs sont occupés, c’est rassurant pour l’acheteur (revenu locatif immédiat).
Contraintes : le vendeur peut être soumis à l’imposition sur la plus-value (si personne physique, selon durée de détention) ou à la fiscalité professionnelle (si société).
De plus, le locataire bénéficie d’un droit de préférence ou un droit de préemption en cas de vente des murs.
Dans quels cas privilégier la cession de bail
et quand vendre les murs ?
Quand la cession de bail est pertinente
- Vous exploitez le local mais souhaitez arrêter l’activité sans vous occuper de l’immobilier. Vendre simplement le droit au bail peut permettre une sortie rapide, sans démarches lourdes liées à la propriété.
- Vous êtes investisseur potentiel : a cession de bail implique généralement un moindre investissement initial qu’un achat de murs. Cela peut convenir à un entrepreneur souhaitant tester un concept avant de s’engager sur le long terme.
- Le bail est attractif (loyer modéré, bon emplacement, durée longue restante) : dans ce cas, le droit au bail peut avoir une valeur importante si le potentiel locatif est bon.
Quand vendre les murs est plus intéressant
- Vous voulez liquider des capitaux : vendre un immeuble commercial libère de la trésorerie, ce qui peut être utile pour un autre projet ou pour diversifier vos investissements.
- Le marché immobilier est porteur : un bon emplacement dans l’Est parisien peut attirer des acheteurs prêts à payer un bon prix, surtout si les murs sont loués (revenus immédiats).
- Vous préférez ne plus gérer les risques liés à la propriété (entretien, impôts, loyers impayés, etc.). Transférer la propriété à un acheteur redémarre l’investissement de son côté.
Les enjeux juridiques et réglementaires à connaître
Depuis la loi dite « Pinel » de 2014, lorsqu’un bail commercial existe, le locataire bénéficie d’un droit de préférence en cas de vente des murs. Cela signifie que le bailleur doit d’abord proposer la vente au locataire aux conditions établies.
Ce droit est d’ordre public, et toute clause contraire dans le bail est réputée non écrite.
Clauses du bail : agrément, interdiction de cession isolated, garantie solidaire
- Si le bail contient une clause interdisant la cession du bail seul, la vente du droit au bail ne sera possible qu’avec l’accord du bailleur.
- Une clause d’agrément peut exiger l’aval du bailleur quant au repreneur : sans cet accord, la cession peut être bloquée.
- La garantie solidaire peut lier l’ancien locataire au paiement des loyers en cas de défaillance du nouveau locataire : un risque à connaître.
Fiscalité et imposition
En cas de vente des murs, le vendeur : personne physique, sera soumis à la taxation de la plus-value immobilière, avec un abattement selon la durée de détention. Pour une société, c’est la plus-value professionnelle.
Ce qui peut inciter certains vendeurs à envisager des montages juridiques (SCI, etc.) pour optimiser la fiscalité avant la vente.
Pourquoi l’Est parisien rend ces décisions particulièrement stratégiques
- La demande pour des locaux commerciaux bien situés reste élevée, ce qui peut donner une forte valeur au droit au bail, surtout si le loyer est inférieur au marché.
- Pour un investisseur cherchant un rendement sûr, acheter des murs déjà loués peut offrir un flux locatif immédiat.
- En revanche, la pression sur l’immobilier, les contraintes foncières et la valorisation des biens poussent parfois les propriétaires à céder le bâti pour capturer la plus-value.
Dans cet équilibre délicat, bien peser le pour et le contre de chaque stratégie est essentiel.
S’appuyer sur un professionnel :
l’intérêt de faire appel à JAULY IMMOBILIER
Lorsque vous devez décider entre cession de bail et vente des murs, un accompagnement professionnel : comme celui proposé par JAULY IMMOBILIER, peut faire la différence. Voici pourquoi :
Connaissance du marché local de l’Est parisien
Bien que JAULY IMMOBILIER soit basé à Meaux, l’agence indique qu’elle intervient sur la Seine-et-Marne et sur l’Est parisien. Cette connaissance du territoire, des dynamiques locales, des attentes des investisseurs et des commerçants, est un atout pour évaluer correctement la valeur d’un bail ou d’un bien.
Estimation fiable & stratégie adaptée
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Qu’il s’agisse de vendre les murs ou de céder un bail, JAULY IMMOBILIER prend en charge la constitution du dossier, la gestion des formalités, la négociation, la diffusion de l’annonce et le suivi jusqu’à la signature.
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Michel DENIVET
Responsable d'agence
Agent commercial
N°RSAC : 804701274
JAULY IMMOBILIER
Publié le 09/12/2025 par
Michel DENIVET
